不動産投資における利回り計算の種類とその意味
不動産市場には、様々な投資対象があります。
株式や債権、不動産などがありますが、ここでは不動産投資に焦点を当てて説明します。
不動産投資においても、さまざまな手法があります。
例えば、アパート建築やワンルームマンション投資、一棟マンション投資、不動産投資信託（J-REIT）などです。
では、投資対象を選ぶ際、どの基準を使えば良いのでしょうか？ここで、私たちは実際の投資利回りについて詳しく説明しますので、それを参考にしてください。
広告やインターネット上に表示される利回り情報が正しいのかどうかを判断するためにも、この情報を参考にすることができます。
利回りとは、簡単に言えば、一定の資金を使って利益を得た場合の年平均の換算値を指します。
一般的には、利回りが高いほど大きな利益を得ることができます。
しかし、不動産投資における利回りは、一般的な利回りの考え方とは異なるので、注意が必要です。
実際、不動産市場では、利回りの高い中古物件が多く存在します。
しかし、利回りが高い物件を購入した場合、修繕費などの費用が重なり、結果的に利益を得ることができないこともあります。
不動産投資における利回りは、1.想定利回り、2.表面利回り（グロス）、3.実質利回りの3つに分類されます。
それぞれの意味を詳しく説明します。
まず、想定利回りとは、アパートやマンションなどから得られる収益（賃料）が物件価格の何パーセントに相当するかを示すものです。
この計算では、すべての住戸が満室の状態であることを前提としています。
つまり、アパートのすべての部屋が常に満室であると仮定して計算します。
そして、その満室時の賃料収入が物件価格の何パーセントに相当するかを算出します。
この想定利回りは、将来の収益見通しを評価するための指標として重要です。
次に、表面利回り（グロス）とは、現在の空室状況を考慮した一年間の賃料収入を物件価格で割って算出される利回りです。
この利回りは、現実の空室状況を反映した計算方法ですから、より現実的な収入額をもとにして利回りを計算することができます。
つまり、物件が一年間満室でなかった場合でも、その空室期間を考慮して利回りを算出します。
以上のように、不動産投資における利回りは、さまざまな要素や計算方法によって異なる結果が得られます。
利回りを正確に計算し、収益性やリスクをしっかりと考慮することが重要です。
そして、この知識をもとに、より良い不動産投資を選択することが求められます。
実質利回り（ネット）
不動産投資において、賃料収入からさまざまな経費を差し引いた金額を、物件の価格で割ったパーセンテージを指します。
この概念は「NOI（Net Operating Income）」とも呼ばれ、ほぼ同じ意味で用いられます。
実質利回りを計算するには、さまざまな経費を考慮する必要があります。
具体的な経費としては、管理費や修繕費、固定資産税・都市計画税、入居者募集時の仲介手数料、水回り設備（給湯器やバスキッチン）の修理交換費用、エアコンの交換費用などがあります。
これらの経費は、物件の収益を維持するために必要な支出です。
実質利回り（ネット）は、投資物件の利益を正確に把握するための重要な指標です。
参考ページ：不動産 投資 利回り 計算 実質利回り・表面利回りについての解説
賃貸収入だけではなく、運営にかかる経費も考慮することで、物件の実際の利回りを見極めることができます。
これにより、投資の収益性や将来の収益予測をより正確に評価することができます。